Eierskap · Finansielle tall · Verdivurdering

EIENDOMSSPAR AS

Org.nr 932064308 Aksjeselskap (AS) Oslo Stiftet 1982 Aktiv

Til selskapet

Omsetning 2025 400 000 kr

Driftsresultat −102,2 mill. kr

Egenkapital 7,5 mrd. kr

Stiftet 1982

Ansatte 39

Aksjekapital 211,8 mill. kr

Oversikt Detaljer Regnskap Nøkkeltall Roller og eiere Organisasjon Kunngjøringer

Estimert selskapsverdi

11,2 mrd. kr

LavMidtestimatHøy

6,8 mrd. kr 6,8 mrd. kr – 17,6 mrd. kr 17,6 mrd. kr

Basert på årsregnskap for 2025 (regnskapsperiode til 2025-12-31). Estimert verdiintervall utledet deterministisk fra offentlige regnskapstall — ikke et investeringsråd eller en markedspris.

EIENDOMSSPAR AS

org.nr 932064308

VERDIVURDERT

Verdigrunnlag · 2025

Substansverdi

7,5 mrd. kr

Avkastning

–

Syntetisert estimat

11,2 mrd. kr

Konfidens: Lav 5 av 10 metoder

01 · Grunnlag

Hva driver verdien

Publisert verdiestimat er en robust, bransjejustert syntese av 3 verdsettelsesmetoder. Midtestimatet vekter substansmetoder (bokført egenkapital, P/B) mot inntjenings- og markedsmetoder (avkastningsverdi, meravkastning, EPV, P/E, EV-multipler, DCF) etter næring; lav og høy speiler spredningen mellom metodene (20.–80-persentil). EBIT normalisert over 2 år / 13 % avkastningskrav. Bransjerelativ verdi vises som uavhengig kontroll og inngår ikke i syntesen.

Risikojustert intervall (Altman Z''-sone «Gråsone»): 5,7 mrd. kr – 20,2 mrd. kr. Svakere finansiell helse gir bredere intervall.

Substansverdi

7,5 mrd. kr

Avkastningsverdi

–

02 · Interaktiv

Regn på verdien selv

Hva-hvis · ikke publisert estimat

Juster forutsetningene og se hvordan verdien endrer seg. Utgangspunktet er de publiserte tallene over.

Avkastningskrav–

10 %35 %

Vekt inntjening vs. substans–

Kun substansKun inntjening

Hva-hvis-verdi

–

Avkastningsverdi–

Substansverdi7,5 mrd. kr

03 · Metoder

Alle verdsettelsesmetoder

Hver metode vises med verdi, formel og innsatstall. Metodene som forankrer det publiserte intervallet er uthevet.

Publisert intervall Forankrer

Syntetisert verdiestimat

11,2 mrd. kr

Midtestimat = bransjevektet blanding av substans- og inntjeningsfamiliens medianverdier; lav/høy fra spredningen mellom metodene.

Lav6.8 mrd. kr

Midtestimat11.2 mrd. kr

Høy17.6 mrd. kr

Robust syntese av alle tilgjengelige metoder under. Bransjerelativ verdi vises som uavhengig kontroll og inngår ikke.

Substansverdi Tilgjengelig

Substansverdi (bokført egenkapital)

7,5 mrd. kr

Verdi = bokført egenkapital fra siste årsregnskap.

Egenkapital7.5 mrd. kr

Naturlig gulv for verdien. Negativ egenkapital flagges og brukes ikke i intervallet.

Inntjeningsverdi Ikke tilgj.

Avkastningsverdi (kapitalisert inntjening)

Ikke tilgjengelig

Verdi = normalisert driftsresultat ÷ avkastningskrav.

Normalisert EBIT−94.8 mill. kr

Avkastningskrav13.0%

År i normalisering2

Klassisk norsk SMB-metode. Vektet snitt av de siste årenes driftsresultat.

Inntjeningsverdi Ikke tilgj.

Meravkastningsverdi

Ikke tilgjengelig

Verdi = egenkapital + (normalisert EBIT − rimelig avkastning på eiendeler × eiendeler) ÷ avkastningskrav.

Egenkapital (substans)7.5 mrd. kr

Normalisert EBIT−94.8 mill. kr

Totale eiendeler20.2 mrd. kr

Rimelig avk. på eiendeler5.0%

Avkastningskrav13.0%

Norsk SMB-standard (meravkastningsmetode): substansverdi pluss kapitalisert inntjening utover en normal avkastning på eiendelene. Krever positiv egenkapital og inntjening.

Inntjeningsverdi Ikke tilgj.

Inntjeningsevneverdi (EPV)

Ikke tilgjengelig

Verdi = normalisert NOPAT ÷ avkastningskrav (WACC), uten vekst.

Normalisert EBIT−94.8 mill. kr

Skattesats22.0%

NOPAT−73.9 mill. kr

Avkastningskrav (WACC)13.0%

Konservativt anker (Greenwald): dagens inntjeningsevne kapitalisert uten vekst, mellom bokført egenkapital og DCF.

Markedsmetode Tilgjengelig

P/E (resultatmultippel)

24,3 mrd. kr

Verdi = P/E × årsresultat × (1 − illikviditetsrabatt).

P/E-multippel20.0×

Årsresultat1.6 mrd. kr

Illikviditetsrabatt25.0%

Egenkapitalmultippel – ingen gjeldsbro nødvendig. Bransjemultipler fra ekstern referanse.

Markedsmetode Tilgjengelig

P/B (bokverdimultippel)

6,2 mrd. kr

Verdi = P/B × egenkapital × (1 − illikviditetsrabatt).

P/B-multippel1.1×

Egenkapital7.5 mrd. kr

Egenkapitalmultippel basert på bokført egenkapital.

Markedsmetode Ikke tilgj.

EV/EBIT

Ikke tilgjengelig

Egenkapitalverdi = EV/EBIT × driftsresultat − netto gjeld, med rabatt.

EV/EBIT-multippel18.0×

Driftsresultat−102.2 mill. kr

Netto gjeld11.8 mrd. kr

Netto gjeld tilnærmet med langsiktig gjeld – broen er omtrentlig.

Markedsmetode Ikke tilgj.

EV/Sales (omsetningsmultippel)

Ikke tilgjengelig

Egenkapitalverdi = EV/Sales × omsetning − netto gjeld, med rabatt.

EV/Sales-multippel8.0×

Omsetning400 000 kr

Netto gjeld11.8 mrd. kr

Nyttig for selskaper som går med underskudd. Netto gjeld tilnærmet med langsiktig gjeld – broen er omtrentlig.

Relativ Tilgjengelig

Bransjerelativ verdi

1,5 mill. kr

Verdi = medianens omsetningsmultippel i bransje- og størrelsesgruppen × omsetning.

Omsetning400 000 kr

Antall i sammenligningsgruppe25716

Relativ prising mot faktiske bransjekolleger i vårt eget datasett.

04 · Helse & bransje

Finansiell helse og bransjekontekst

Altman Z''-score: 1,81 Gråsone

Z'' er en distansescore for finansiell risiko beregnet fra arbeidskapital, opptjent egenkapital, driftsresultat og soliditet. Over 2,6 regnes som solid, 1,1–2,6 som gråsone, under 1,1 som svakt. Scoren påvirker bredden på verdiintervallet, ikke selve midtestimatet.

Bransjerelativ verdi

1,5 mill. kr

Sammenligningsgruppe

25716 selskaper · Omsetning og drift av fast eiendom, under 1 mill. i omsetning · persentil 99,8 %

Historikk

Verdiutvikling

ÅrLavMidtHøy

2024 6,5 mrd. kr 6,9 mrd. kr 7,3 mrd. kr

2025 6,8 mrd. kr 11,2 mrd. kr 17,6 mrd. kr

Konsern

Konsernverdi NAV – gjennomlysning

NAV legger kun til merverdien hver eierandel har over bokført verdi, for å unngå dobbelttelling i konsern.

NAV inkl. datterselskaper

12,2 mrd. kr

Frittstående verdi

11,2 mrd. kr

Merverdi fra eierandeler

929,1 mill. kr

DatterselskapEierandelBidrag til NAV

GRAND HOTEL AS ↗ 100,0 % 185,1 mill. kr

RÅDHUSEIENDOMMENE AS ↗ 100,0 % 86,0 mill. kr

KLINGENBERGGATEN 4 AS ↗ 100,0 % 72,8 mill. kr

NORBYGATA FABRIKKEN AS ↗ 100,0 % 71,0 mill. kr

Øvre Slottsgate 12 AS ↗ 100,0 % 68,0 mill. kr

KARL JOHANS GATE 3 AS ↗ 100,0 % 63,0 mill. kr

WILD BILL AS ↗ 48,0 % 56,3 mill. kr

NORBYGATA HOLDING AS ↗ 93,0 % 51,0 mill. kr

STORGATA 2-4-6 AS ↗ 100,0 % 40,2 mill. kr

KJELSÅSVEIEN 161 AS ↗ 100,0 % 38,7 mill. kr

DRONNINGENSGATE 40 AS ↗ 100,0 % 36,2 mill. kr

OSLO S PARKERING HOLDING AS ↗ 50,0 % 34,0 mill. kr

JERNBANETORGET 4 AS ↗ 100,0 % 33,4 mill. kr

VOLLAVEIEN 20 AS ↗ 100,0 % 31,7 mill. kr

MICHELETVEIEN 59-61 AS ↗ 100,0 % 31,5 mill. kr

MACK KVARTALET AS ↗ 100,0 % 28,6 mill. kr

TORDENSKIOLDS GATE 8-10 AS ↗ 100,0 % 26,3 mill. kr

HOFFSVEIEN 10 OG 14 AS ↗ 100,0 % 24,4 mill. kr

ES HOTELLUS AS ↗ 100,0 % 23,7 mill. kr

KARL JOHANS GATE 33 AS ↗ 100,0 % 21,9 mill. kr

05 · Eierskap

Eierposter anslått verdi

Anslått verdi av hver eierpost = eierandel × midtestimat. Konsernstrukturer kan gi dobbelttelling; se konsernverdi (NAV) over.

EierEierandelAnslått verdi av post

VICTORIA EIENDOM AS ↗ 55,3 % 6,2 mrd. kr

AS CLIPPER ↗ 5,1 % 577,1 mill. kr

MUSTAD INDUSTRIER KAPITAL AS ↗ 3,0 % 331,7 mill. kr

KVANTIA AS ↗ 2,7 % 300,0 mill. kr

CGS HOLDING AS ↗ 2,3 % 261,4 mill. kr

HELENE SUNDT AS ↗ 2,3 % 261,4 mill. kr

EIENDOMSSPAR AS ↗ 1,8 % 197,6 mill. kr

ASBJØRN GRUNDT ↗ 1,6 % 176,5 mill. kr

PAUL KROHN EIENDOM AS ↗ 1,5 % 164,4 mill. kr

ANETTE DOBLOUG ↗ 1,3 % 145,5 mill. kr

NORE-INVEST AS ↗ 1,1 % 129,2 mill. kr

THRANE-STEEN FINANS AS ↗ 0,9 % 95,6 mill. kr

THRANE-STEEN FORVALTNING AS ↗ 0,9 % 95,6 mill. kr

MP PENSJON PK ↗ 0,8 % 91,2 mill. kr

HANS HERMAN HORNS STIFTELSE ↗ 0,8 % 88,5 mill. kr

SOLSTRÅLE AS ↗ 0,6 % 62,4 mill. kr

NORDIC ENERGY COMPANY AS ↗ 0,5 % 57,5 mill. kr

JENS BIRGER RAANAAS ↗ 0,4 % 40,2 mill. kr

VICTORIA INDIA FUND AS ↗ 0,4 % 39,8 mill. kr

CELON INVEST AS ↗ 0,3 % 38,2 mill. kr

Metode & forbehold

Slik leser du estimatet

Dette er et estimert verdiintervall basert på offentlige regnskapstall — ikke et investeringsråd, en kredittvurdering eller en markedspris. Alle tall utledes deterministisk fra innsendte årsregnskap; en levende beregner kan vise «hva-hvis»-tall som ikke er publiserte estimater.

Selskaper i konkurs, under avvikling eller tvangsavvikling får en statusmerknad i stedet for en verdi. Utdaterte regnskap merkes før verdien.

← Tilbake til EIENDOMSSPAR AS

Sporbarhet

Parameterversjonproto-5

Multippelkildedamodaran-europe-2024-02

Regnskapskilde2026-08-24T21:21:25Z

Beregnet2026-08-25T07:51:03Z

KildeBrønnøysund