Eierskap · Finansielle tall · Verdivurdering

UNION REAL ESTATE FUND IV HOLDING AS

Org.nr 928339467 Aksjeselskap (AS) Oslo Stiftet 2021 Aktiv

Til selskapet

Omsetning 2025 129,5 mill. kr

Driftsresultat 114,7 mill. kr

Egenkapital 1,6 mrd. kr

Stiftet 2021

Aksjekapital 32,5 mill. kr

Oversikt Detaljer Regnskap Nøkkeltall Roller og eiere Organisasjon Kunngjøringer Historikk

Estimert selskapsverdi

1,4 mrd. kr

LavMidtestimatHøy

819,2 mill. kr 819,2 mill. kr – 1,7 mrd. kr 1,7 mrd. kr

Basert på årsregnskap for 2025 (regnskapsperiode til 2025-12-31). Estimert verdiintervall utledet deterministisk fra offentlige regnskapstall — ikke et investeringsråd eller en markedspris.

UNION REAL ESTATE FUND IV HOLDING AS

org.nr 928339467

VERDIVURDERT

Verdigrunnlag · 2025

Substansverdi

1,6 mrd. kr

Avkastning

882,5 mill. kr

Syntetisert estimat

1,4 mrd. kr

Konfidens: Middels 10 av 10 metoder

01 · Grunnlag

Hva driver verdien

Publisert verdiestimat er en robust, bransjejustert syntese av 8 verdsettelsesmetoder. Midtestimatet vekter substansmetoder (bokført egenkapital, P/B) mot inntjenings- og markedsmetoder (avkastningsverdi, meravkastning, EPV, P/E, EV-multipler, DCF) etter næring; lav og høy speiler spredningen mellom metodene (20.–80-persentil). EBIT normalisert over 1 år / 13 % avkastningskrav. Bransjerelativ verdi vises som uavhengig kontroll og inngår ikke i syntesen.

Substansverdi

1,6 mrd. kr

Avkastningsverdi

882,5 mill. kr

02 · Interaktiv

Regn på verdien selv

Hva-hvis · ikke publisert estimat

Juster forutsetningene og se hvordan verdien endrer seg. Utgangspunktet er de publiserte tallene over.

Avkastningskrav–

10 %35 %

Vekt inntjening vs. substans–

Kun substansKun inntjening

Hva-hvis-verdi

–

Avkastningsverdi–

Substansverdi1,6 mrd. kr

03 · Metoder

Alle verdsettelsesmetoder

Hver metode vises med verdi, formel og innsatstall. Metodene som forankrer det publiserte intervallet er uthevet.

Publisert intervall Forankrer

Syntetisert verdiestimat

1,4 mrd. kr

Midtestimat = bransjevektet blanding av substans- og inntjeningsfamiliens medianverdier; lav/høy fra spredningen mellom metodene.

Lav819.2 mill. kr

Midtestimat1.4 mrd. kr

Høy1.7 mrd. kr

Robust syntese av alle tilgjengelige metoder under. Bransjerelativ verdi vises som uavhengig kontroll og inngår ikke.

Substansverdi Tilgjengelig

Substansverdi (bokført egenkapital)

1,6 mrd. kr

Verdi = bokført egenkapital fra siste årsregnskap.

Egenkapital1.6 mrd. kr

Naturlig gulv for verdien. Negativ egenkapital flagges og brukes ikke i intervallet.

Inntjeningsverdi Tilgjengelig

Avkastningsverdi (kapitalisert inntjening)

882,5 mill. kr

Verdi = normalisert driftsresultat ÷ avkastningskrav.

Normalisert EBIT114.7 mill. kr

Avkastningskrav13.0%

År i normalisering1

Klassisk norsk SMB-metode. Vektet snitt av de siste årenes driftsresultat.

Inntjeningsverdi Tilgjengelig

Meravkastningsverdi

1,9 mrd. kr

Verdi = egenkapital + (normalisert EBIT − rimelig avkastning på eiendeler × eiendeler) ÷ avkastningskrav.

Egenkapital (substans)1.6 mrd. kr

Normalisert EBIT114.7 mill. kr

Totale eiendeler1.6 mrd. kr

Rimelig avk. på eiendeler5.0%

Avkastningskrav13.0%

Norsk SMB-standard (meravkastningsmetode): substansverdi pluss kapitalisert inntjening utover en normal avkastning på eiendelene. Krever positiv egenkapital og inntjening.

Inntjeningsverdi Tilgjengelig

Inntjeningsevneverdi (EPV)

688,3 mill. kr

Verdi = normalisert NOPAT ÷ avkastningskrav (WACC), uten vekst.

Normalisert EBIT114.7 mill. kr

Skattesats22.0%

NOPAT89.5 mill. kr

Avkastningskrav (WACC)13.0%

Konservativt anker (Greenwald): dagens inntjeningsevne kapitalisert uten vekst, mellom bokført egenkapital og DCF.

Markedsmetode Tilgjengelig

P/E (resultatmultippel)

1,8 mrd. kr

Verdi = P/E × årsresultat × (1 − illikviditetsrabatt).

P/E-multippel20.0×

Årsresultat116.8 mill. kr

Illikviditetsrabatt25.0%

Egenkapitalmultippel – ingen gjeldsbro nødvendig. Bransjemultipler fra ekstern referanse.

Markedsmetode Tilgjengelig

P/B (bokverdimultippel)

1,3 mrd. kr

Verdi = P/B × egenkapital × (1 − illikviditetsrabatt).

P/B-multippel1.1×

Egenkapital1.6 mrd. kr

Egenkapitalmultippel basert på bokført egenkapital.

Markedsmetode Tilgjengelig

EV/EBIT

1,5 mrd. kr

Egenkapitalverdi = EV/EBIT × driftsresultat − netto gjeld, med rabatt.

EV/EBIT-multippel18.0×

Driftsresultat114.7 mill. kr

Netto gjeld0 kr

Netto gjeld tilnærmet med langsiktig gjeld – broen er omtrentlig.

Markedsmetode Tilgjengelig

EV/Sales (omsetningsmultippel)

777,0 mill. kr

Egenkapitalverdi = EV/Sales × omsetning − netto gjeld, med rabatt.

EV/Sales-multippel8.0×

Omsetning129.5 mill. kr

Netto gjeld0 kr

Nyttig for selskaper som går med underskudd. Netto gjeld tilnærmet med langsiktig gjeld – broen er omtrentlig.

Relativ Tilgjengelig

Bransjerelativ verdi

178,8 mill. kr

Verdi = medianens omsetningsmultippel i bransje- og størrelsesgruppen × omsetning.

Omsetning129.5 mill. kr

Antall i sammenligningsgruppe437

Relativ prising mot faktiske bransjekolleger i vårt eget datasett.

04 · Helse & bransje

Finansiell helse og bransjekontekst

Altman Z''-score: 15617,66 Solid

Z'' er en distansescore for finansiell risiko beregnet fra arbeidskapital, opptjent egenkapital, driftsresultat og soliditet. Over 2,6 regnes som solid, 1,1–2,6 som gråsone, under 1,1 som svakt. Scoren påvirker bredden på verdiintervallet, ikke selve midtestimatet.

Bransjerelativ verdi

178,8 mill. kr

Sammenligningsgruppe

437 selskaper · Omsetning og drift av fast eiendom, 100 mill.–1 mrd. i omsetning · persentil 95,0 %

Konsern

Konsernverdi NAV – gjennomlysning

NAV legger kun til merverdien hver eierandel har over bokført verdi, for å unngå dobbelttelling i konsern.

NAV inkl. datterselskaper

1,9 mrd. kr

Frittstående verdi

1,4 mrd. kr

Merverdi fra eierandeler

502,4 mill. kr

DatterselskapEierandelBidrag til NAV

RESIDENTIAL HOLDING AS ↗ 64,7 % 637,5 mill. kr

F5 CAMPUS AS ↗ 77,8 % 104,9 mill. kr

CAMPUS SINSEN AS ↗ 70,0 % 22,6 mill. kr

UNION ASSISTED LIVING HOLDING AS ↗ 98,0 % 4,8 mill. kr

VG-ES CAMPUS AS ↗ 77,8 % 2,3 mill. kr

CARL BERNER EIENDOM AS ↗ 66,9 % −11,7 mill. kr

CAMPUS GJØVIK AS ↗ 70,0 % −14,8 mill. kr

UNION RESIDENTIAL GRO AS ↗ 49,0 % −40,6 mill. kr

GRENSEN THUNES VEI HOLDING AS ↗ 100,0 % −202,7 mill. kr

05 · Eierskap

Eierposter anslått verdi

Anslått verdi av hver eierpost = eierandel × midtestimat. Konsernstrukturer kan gi dobbelttelling; se konsernverdi (NAV) over.

EierEierandelAnslått verdi av post

UNION REAL ESTATE FUND IV S.C.SP. 36,8 % 509,1 mill. kr

GEVERAN TRADING CO. LIMITED 30,0 % 414,7 mill. kr

JOH JOHANNSON EIENDOM AS ↗ 6,3 % 87,8 mill. kr

HARBARN AS ↗ 5,7 % 79,0 mill. kr

UREF IV SPONSOR AS ↗ 3,8 % 52,7 mill. kr

DNB EIENDOMSFOND CORE PLUS AS ↗ 3,2 % 43,9 mill. kr

DET NORSKE EIENDOMSCOMPAGNIE AS ↗ 1,9 % 26,3 mill. kr

EWS STIFTELSEN ↗ 1,6 % 21,9 mill. kr

NORDENFJELSKE BYKREDITTS STIFTELSE ↗ 1,6 % 21,9 mill. kr

ØYLAKS DRIFT AS ↗ 1,3 % 17,6 mill. kr

SJØMENNENES HUS EIENDOM AS ↗ 1,3 % 17,6 mill. kr

TIDSHIPS HOLDING AS ↗ 1,0 % 13,2 mill. kr

LØREN HOLDING AS ↗ 1,0 % 13,2 mill. kr

SAPIENS EIENDOM AS ↗ 1,0 % 13,2 mill. kr

GLITRA AS ↗ 1,0 % 13,2 mill. kr

FRATERNITAS INVEST AS ↗ 1,0 % 13,2 mill. kr

ARVO INVEST AS ↗ 0,8 % 10,5 mill. kr

MATBODEN EIENDOMSINVEST AS ↗ 0,6 % 8,8 mill. kr

CHOCADO AB 0,3 % 3,5 mill. kr

BJØRG ASTRID ASTRUP ↗ 0,1 % 1,8 mill. kr

Metode & forbehold

Slik leser du estimatet

Dette er et estimert verdiintervall basert på offentlige regnskapstall — ikke et investeringsråd, en kredittvurdering eller en markedspris. Alle tall utledes deterministisk fra innsendte årsregnskap; en levende beregner kan vise «hva-hvis»-tall som ikke er publiserte estimater.

Selskaper i konkurs, under avvikling eller tvangsavvikling får en statusmerknad i stedet for en verdi. Utdaterte regnskap merkes før verdien.

← Tilbake til UNION REAL ESTATE FUND IV HOLDING AS

Sporbarhet

Parameterversjonproto-5

Multippelkildedamodaran-europe-2024-02

Regnskapskilde2026-06-14T00:21:20Z

Beregnet2026-08-25T07:51:03Z

KildeBrønnøysund