Eierskap · Finansielle tall · Verdivurdering

CITYCON NORWAY AS

Org.nr 998943078 Aksjeselskap (AS) Oslo Stiftet 2012 Aktiv

Til selskapet

Omsetning 2025 14,5 mill. kr

Driftsresultat −50,6 mill. kr

Egenkapital 7,0 mrd. kr

Stiftet 2012

Ansatte 17

Aksjekapital 144,0 mill. kr

Oversikt Detaljer Regnskap Nøkkeltall Roller og eiere Organisasjon Kunngjøringer Historikk

Estimert selskapsverdi

6,4 mrd. kr

LavMidtestimatHøy

6,0 mrd. kr 6,0 mrd. kr – 6,8 mrd. kr 6,8 mrd. kr

Basert på årsregnskap for 2025 (regnskapsperiode til 2025-12-31). Estimert verdiintervall utledet deterministisk fra offentlige regnskapstall — ikke et investeringsråd eller en markedspris.

CITYCON NORWAY AS

org.nr 998943078

VERDIVURDERT

Verdigrunnlag · 2025

Substansverdi

7,0 mrd. kr

Avkastning

–

Syntetisert estimat

6,4 mrd. kr

Konfidens: Lav 4 av 10 metoder

01 · Grunnlag

Hva driver verdien

Publisert verdiestimat er en robust, bransjejustert syntese av 2 verdsettelsesmetoder. Midtestimatet vekter substansmetoder (bokført egenkapital, P/B) mot inntjenings- og markedsmetoder (avkastningsverdi, meravkastning, EPV, P/E, EV-multipler, DCF) etter næring; lav og høy speiler spredningen mellom metodene (20.–80-persentil). EBIT normalisert over 2 år / 13 % avkastningskrav. Bransjerelativ verdi vises som uavhengig kontroll og inngår ikke i syntesen.

Substansverdi

7,0 mrd. kr

Avkastningsverdi

–

02 · Interaktiv

Regn på verdien selv

Hva-hvis · ikke publisert estimat

Juster forutsetningene og se hvordan verdien endrer seg. Utgangspunktet er de publiserte tallene over.

Avkastningskrav–

10 %35 %

Vekt inntjening vs. substans–

Kun substansKun inntjening

Hva-hvis-verdi

–

Avkastningsverdi–

Substansverdi7,0 mrd. kr

03 · Metoder

Alle verdsettelsesmetoder

Hver metode vises med verdi, formel og innsatstall. Metodene som forankrer det publiserte intervallet er uthevet.

Publisert intervall Forankrer

Syntetisert verdiestimat

6,4 mrd. kr

Midtestimat = bransjevektet blanding av substans- og inntjeningsfamiliens medianverdier; lav/høy fra spredningen mellom metodene.

Lav6.0 mrd. kr

Midtestimat6.4 mrd. kr

Høy6.8 mrd. kr

Robust syntese av alle tilgjengelige metoder under. Bransjerelativ verdi vises som uavhengig kontroll og inngår ikke.

Substansverdi Tilgjengelig

Substansverdi (bokført egenkapital)

7,0 mrd. kr

Verdi = bokført egenkapital fra siste årsregnskap.

Egenkapital7.0 mrd. kr

Naturlig gulv for verdien. Negativ egenkapital flagges og brukes ikke i intervallet.

Inntjeningsverdi Ikke tilgj.

Avkastningsverdi (kapitalisert inntjening)

Ikke tilgjengelig

Verdi = normalisert driftsresultat ÷ avkastningskrav.

Normalisert EBIT−60.8 mill. kr

Avkastningskrav13.0%

År i normalisering2

Klassisk norsk SMB-metode. Vektet snitt av de siste årenes driftsresultat.

Inntjeningsverdi Ikke tilgj.

Meravkastningsverdi

Ikke tilgjengelig

Verdi = egenkapital + (normalisert EBIT − rimelig avkastning på eiendeler × eiendeler) ÷ avkastningskrav.

Egenkapital (substans)7.0 mrd. kr

Normalisert EBIT−60.8 mill. kr

Totale eiendeler8.2 mrd. kr

Rimelig avk. på eiendeler5.0%

Avkastningskrav13.0%

Norsk SMB-standard (meravkastningsmetode): substansverdi pluss kapitalisert inntjening utover en normal avkastning på eiendelene. Krever positiv egenkapital og inntjening.

Inntjeningsverdi Ikke tilgj.

Inntjeningsevneverdi (EPV)

Ikke tilgjengelig

Verdi = normalisert NOPAT ÷ avkastningskrav (WACC), uten vekst.

Normalisert EBIT−60.8 mill. kr

Skattesats22.0%

NOPAT−47.4 mill. kr

Avkastningskrav (WACC)13.0%

Konservativt anker (Greenwald): dagens inntjeningsevne kapitalisert uten vekst, mellom bokført egenkapital og DCF.

Markedsmetode Ikke tilgj.

P/E (resultatmultippel)

Ikke tilgjengelig

Verdi = P/E × årsresultat × (1 − illikviditetsrabatt).

P/E-multippel20.0×

Årsresultat−102.0 mill. kr

Illikviditetsrabatt25.0%

Egenkapitalmultippel – ingen gjeldsbro nødvendig. Bransjemultipler fra ekstern referanse.

Markedsmetode Tilgjengelig

P/B (bokverdimultippel)

5,8 mrd. kr

Verdi = P/B × egenkapital × (1 − illikviditetsrabatt).

P/B-multippel1.1×

Egenkapital7.0 mrd. kr

Egenkapitalmultippel basert på bokført egenkapital.

Markedsmetode Ikke tilgj.

EV/EBIT

Ikke tilgjengelig

Egenkapitalverdi = EV/EBIT × driftsresultat − netto gjeld, med rabatt.

EV/EBIT-multippel18.0×

Driftsresultat−50.6 mill. kr

Netto gjeld968.7 mill. kr

Netto gjeld tilnærmet med langsiktig gjeld – broen er omtrentlig.

Markedsmetode Ikke tilgj.

EV/Sales (omsetningsmultippel)

Ikke tilgjengelig

Egenkapitalverdi = EV/Sales × omsetning − netto gjeld, med rabatt.

EV/Sales-multippel8.0×

Omsetning14.5 mill. kr

Netto gjeld968.7 mill. kr

Nyttig for selskaper som går med underskudd. Netto gjeld tilnærmet med langsiktig gjeld – broen er omtrentlig.

Relativ Tilgjengelig

Bransjerelativ verdi

27,3 mill. kr

Verdi = medianens omsetningsmultippel i bransje- og størrelsesgruppen × omsetning.

Omsetning14.5 mill. kr

Antall i sammenligningsgruppe5652

Relativ prising mot faktiske bransjekolleger i vårt eget datasett.

04 · Helse & bransje

Finansiell helse og bransjekontekst

Altman Z''-score: 5,97 Solid

Z'' er en distansescore for finansiell risiko beregnet fra arbeidskapital, opptjent egenkapital, driftsresultat og soliditet. Over 2,6 regnes som solid, 1,1–2,6 som gråsone, under 1,1 som svakt. Scoren påvirker bredden på verdiintervallet, ikke selve midtestimatet.

Bransjerelativ verdi

27,3 mill. kr

Sammenligningsgruppe

5652 selskaper · Omsetning og drift av fast eiendom, 10–100 mill. i omsetning · persentil 100,0 %

Historikk

Verdiutvikling

ÅrLavMidtHøy

2024 3,7 mrd. kr 5,4 mrd. kr 6,6 mrd. kr

2025 6,0 mrd. kr 6,4 mrd. kr 6,8 mrd. kr

Konsern

Konsernverdi NAV – gjennomlysning

NAV legger kun til merverdien hver eierandel har over bokført verdi, for å unngå dobbelttelling i konsern.

NAV inkl. datterselskaper

6,0 mrd. kr

Frittstående verdi

6,4 mrd. kr

Merverdi fra eierandeler

−388,3 mill. kr

DatterselskapEierandelBidrag til NAV

CITYCON LINDERUD EIENDOM AS ↗ 100,0 % 48,4 mill. kr

CITYCON LIERTOPPEN EIENDOM AS ↗ 100,0 % 16,7 mill. kr

CITYCON HERKULES EIENDOM AS ↗ 100,0 % 9,6 mill. kr

CITYCON SOLSIDEN EIENDOM AS ↗ 100,0 % 4,1 mill. kr

CITYCON SENTERDRIFT AS ↗ 100,0 % 926 000 kr

TORVBYEN DRIFT AS ↗ 38,0 % −56 000 kr

CITYCON RESIDENTIALS NORWAY AS ↗ 100,0 % −108 000 kr

TORVBYEN UTVIKLING AS ↗ 100,0 % −347 000 kr

CITYCON STOVNER EIENDOM AS ↗ 100,0 % −3,0 mill. kr

CITYCON KILDEN EIENDOM AS ↗ 100,0 % −5,9 mill. kr

KLOSTERFOSS UTVIKLING AS ↗ 50,0 % −5,9 mill. kr

CITYCON TORVBYEN EIENDOM AS ↗ 100,0 % −14,3 mill. kr

CITYCON KREMMERTORGET EIENDOM AS ↗ 100,0 % −23,8 mill. kr

CITYCON KOLBOTN TORG EIENDOM AS ↗ 100,0 % −74,2 mill. kr

CITYCON STORBYEN EIENDOM AS ↗ 100,0 % −151,8 mill. kr

CITYCON OASEN EIENDOM AS ↗ 100,0 % −188,6 mill. kr

05 · Eierskap

Eierposter anslått verdi

Anslått verdi av hver eierpost = eierandel × midtestimat. Konsernstrukturer kan gi dobbelttelling; se konsernverdi (NAV) over.

EierEierandelAnslått verdi av post

CITYCON HOLDING AS ↗ 100,0 % 6,4 mrd. kr

Metode & forbehold

Slik leser du estimatet

Dette er et estimert verdiintervall basert på offentlige regnskapstall — ikke et investeringsråd, en kredittvurdering eller en markedspris. Alle tall utledes deterministisk fra innsendte årsregnskap; en levende beregner kan vise «hva-hvis»-tall som ikke er publiserte estimater.

Selskaper i konkurs, under avvikling eller tvangsavvikling får en statusmerknad i stedet for en verdi. Utdaterte regnskap merkes før verdien.

← Tilbake til CITYCON NORWAY AS

Sporbarhet

Parameterversjonproto-5

Multippelkildedamodaran-europe-2024-02

Regnskapskilde2026-08-25T01:40:02Z

Beregnet2026-08-25T07:51:03Z

KildeBrønnøysund